专项维修资金，被称为“房屋养老金”，属于业主所有，但由于维修资金管理规范的缺失，全国已出现多起挪用甚至侵吞维修资金的案例。专项维修资金的安全问题已引起业主高度关注。

    虽然北京新天第小区专项维修资金的成功划转并使用为其他业委会提供了一个成功模本，但更多的小区业委会仍走在维权的路上。
　　
    11月27日，黄飚为其挪用业主公共维修基金140万元赌博的行为付出了沉重的代价，被北京市东城区人民法院判处有期徒刑11年。

　　32岁的黄飚原为海晟房地产开发有限公司客户服务部经理。2005年12月，海晟公司开始办理“海晟名苑”四期业主入住手续。因有客户要求海晟公司代收公共维修基金，黄飚在公司已规定不代收公共维修基金的情况下，私自起草委托书和收条格式，并代收客户的公共维修基金。2005年12月至2006年12月间，黄飚违规向45名业主收取公共维修基金，共计人民币1466808.52元，后将此笔款项用于个人赌博和办理个人赌博网站。

　　公共维修基金，被称为“房屋养老金”，指新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。2003年9月1日《物业管理条例》实施后改称“专项维修资金”，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金的安全问题是业主最为关心的。“政府文件规定的不是特别科学与规范，容易导致维修资金出现不安全问题。”北京市政协委员、北京华伦律师事务所主任刘子华对记者说。他曾专门就此向市政协上交提案。

　　刘子华介绍，事实上，不止北京存在维修资金管理规范的缺失问题，全国已出现多起挪用甚至侵吞维修资金的案例。2004年，广东省消协公布的房地产投诉分析表明，维修资金被挪用已成为购房者投诉的热点之一。据介绍，当时广州市开发商和物业公司共向业主收取维修资金至少有2.3亿元，而存入监督账户的只有4000万元，“那1.9亿元维修资金哪里去了？业主能不对维修资金安全问题担心吗？”

    北京市律师协会房地产开发事务专业委员会主任陈文告诉记者：“130个亿由小区办代管，小区办能掌管得了吗？怎么才能保证不被挪用、炒股、炒基金？如何能让业主对这笔巨额资金的安全彻底放心，将是政府有关部门特别考虑的。同时，还要保证存储维修资金产生的利息，如数返还给业主。”

　　北京健翔园小区业委会成员任晨光认为，他们和物业公司之间的物业管理启动性经费纠纷，以及包含于物业费之中的大、中修费，“依规定都应归集为维修资金。但是，这些钱却有的被挪用，有的干脆不知去向了，业主怎能对这些资金的安全问题放心呢？”

健翔园：发现黑洞？

    “在所有小区业委会成员当中，可以说，我对专项维修资金研究的时间比较长，查找的资料也比较多，发现问题也相当多。”任晨光告诉记者。

    2000年6月，健翔园小区业主开始入住，共有5栋楼869户业主，前期物业公司为北京健翔物业公司。

　　各个小区物业纠纷不断，健翔园小区也不例外。

　　在为业主维权过程中，任晨光开始查阅有关文件：“发现了一个天大秘密，物业管理启动性经费存在一个‘巨大黑洞’！”

    因为当时好多文件还没有上网，也不是专职做这个工作，查找起来十分麻烦。到了2004年，任晨光终于理顺了不同部门发放的不同文件之间的关系。这些文件中，出现了3个名词3项费用：“物业管理启动性经费”，“大、中修费”，“公共维修基金”。“政出多门的这些文件上提到的这3项费用，最终都归集到了公共维修基金上。”任晨光认为，“这些资金性质相同，都应归业主共有。”

　　2005年4月，北京市平谷区地税局给某房地产公司的答复中，明确表示物业管理启动性经费“按税法要求能列入开发成本建设成本”。

　　任晨光据此认为，物业启动经费作为开发建设成本，已经被全体业主分摊了，“因此，这笔费用属于业主共有，并归集于公共维修基金。”

    2003年以前，除了物业管理启动性经费之外，“物业公司依据196号文件收取的物业费中，包括了大、中修费用，因此，还存在重复收费问题。”

    任晨光介绍，他们小区10万多平方米，有300多万元物业管理启动性经费，“全市3000多个小区，保守计算，估计也得上百亿！这些钱，哪儿去了？”

    业主们开始和健翔物业公司交涉，要求把物业管理启动性经费和公共维修基金归集到一起，并退还中修费，得到的答复是：业主无权主张权利，要由业委会处理。

    2005年1月23日，健翔园小区业委会成立。业委会开始主张权利，“但健翔物业公司却回答物业管理启动性经费已经花光了。”任晨光说，“要账单，物业公司不给，还威胁说不干了。”

    2005年8月，业委会对健翔物业公司提起诉讼，提出了“移交物业管理启动性经费归入公共维修基金”等10余项诉求。

    2006年3月，海淀区法院正式受理了该案。2007年3月19日下午，海淀区法院公开审理该案。

    在法庭上，被告称物业管理启动性经费已花完。“我们要求他们提供账目清单，他们也不予理睬。”任晨光介绍，健翔物业公司的说法是，他们收钱没有错，花钱也没错，“因为法律没有禁止不让花这个钱”。问题是，不属于自己的钱，物业公司有什么权利花呢？

    2007年5月22日，海淀区法院一审判决，认为对于物业管理启动性经费的定性以及引用相关规定涉及的相应制度及执行情况，尚无具体、详实的实施方案和明文法律规定，故健翔园业委会作为权利主体提出主张，缺乏法律依据，“不予支持”。

    健翔园业委会不服一审判决，提起了上诉。目前，该案尚无结果。

    据说，北京市建委小区办“也在密切关注这个案子”。

    “总要有第一个吃螃蟹的。”任晨光告诉记者，“作为北京市第一个讨要物业管理启动性经费的小区，我们这场官司，至少提醒有关方面，该关注这个‘巨大黑洞’了，而且刻不容缓！”

九龙山庄：追缴难题

    “成立业委会之后才发现，七八百万维修资金拒不汇缴、占用10年之久，其中挪用了200多万元。”北京市大兴区九龙山庄小区业委会主任杨兆瑞告诉记者，“我们请求追缴一年有余，挪用款项至今也没物归原主。”

    九龙山庄分为4个区，总建筑面积10.3万平方米，业主663户，1997年陆续入住，房屋销售100%。当年购房时，开发商按2%收取了房屋专项维修资金。

    2006年4月13日，九龙山庄业委会成立。

    业委会成立后第一件事就是到北京市建委小区办核对维修资金，“结果账上一分也没有”。找到大兴区建委小区办，“被告知我们没有这笔资金”。

    业委会所有成员感到问题严重。

    找到九龙山庄物业管理中心，负责人说维修资金没上交，“还挪用了200多万”，杨兆瑞“当时鼻子差点气歪了”。

    2006年6月9日，业委会将情况以书面形式反映给北京市建委，请求帮助追缴维修资金及利息，监督检查维修资金的现状和使用情况。8月20日、11月7日、2007年2月4日、2007年7月24日，“我们又多次发函继续追缴维修资金”。但是，北京市建委小区办“没有一个书面的答复”。

    从1999年开始，北京开始对维修资金归集管理。

    “若不按时汇缴，视为挪用，这是明文规定。”杨兆瑞说。

    根据北京市建委2005年691号文规定：凡未在规定时间内汇缴的，视为挪用行为。依照《物业管理条例》第63条规定，挪用专项维修资金的，房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

    北京市建委苗乐如副主任对九龙山庄业委会反映的问题十分重视并作出批示。

    “但我们一直没见到书面答复。”杨兆瑞说。

    11月14日上午，杨兆瑞再一次到了北京市建委小区办，“不知何故，这次接待，出奇的好！”杨兆瑞感慨万千。

    这一次，杨兆瑞看到了一份报告。

    小区办2007年6月5日作出这份报告，列出了两个事实：

    第一，物管中心于1996年至2003年共代收维修资金7374862.57元，并存储在了物管中心专设的账户上，没有按规定汇缴到小区办专项维修资金专用账户；

    第二，2000年1月，物管中心动用维修资金210.52万元，对小区42幢楼进行外墙粉刷。

    这份报告指出：物管中心动用维修资金粉刷楼体外墙，经调查大兴区房管局没有任何备案材料；2006年9月底，物管中心将维修资金本金5269662.57元与利息205070.87元，全部汇到了光大银行花园路支行。

    根据1998年建设部、财政部213号文规定，物管中心使用维修资金未经大兴区房地产行政主管部门审核。依照213号文第18条，应按“规定”对九龙山庄维修资金的代管单位九龙山庄房地产物业集团进行处理，但这份报告认为“规定”没有明确要求，当时也没有明确、具体的罚则，行政处罚没有可操作的依据。

    为此，2007年5月29日下午，小区办组织有关部门召开研讨会，提出建议：小区办等部门协调补缴210.52万元的维修资金及利息。如果拒不补缴，由于没有行政处罚依据，建议由业委会通过司法途径解决。

    8月12日，物管中心给北京市建委提出还款方案及意见，力争5—8年还清，同时请求“酌情减免”，理由是“客观上动用了专项维修资金，受益者为小区广大业主及社会，减免或部分减免有情可原，有利于建设和谐社会，同时减轻企业的沉重负担”。

    “贪污的钱，如果用于扶贫，就不构成犯罪了吗？挪用了，再还上，就不违法了？就不追究责任了？就不罚款了？挪用了，返还时还请求减免，这是什么逻辑？”对于这个还款计划，业委会不能接受。

    业委会在7月24日给大兴区小区办继续追缴维修基金的报告中指出：以原开发商和目前物业公司负责人为首的10多户业主未交和少交维修资金40万元以上；每户业主从1996年至2006年11月的维修资金银行利息为零，而按历年银行活期最低利息粗略计算，该笔款项在百万元以上；九龙山庄的物业启动经费也有数百万元。

    业委会成员一致认为：“占有七八百万元维修资金长达10年之久，巨额利息也不知去向，不是侵占是什么？”未经业主大会同意，也未经有关部门审核，擅自动用210.52万元，“不是挪用是什么？挪用了，不违法吗？侵占他人巨额财产，不犯罪吗？”

    目前，业委会已写好状告大兴区建委对九龙山庄的维修基金监管不力及不作为的行政诉状。“为了追缴巨额维修资金及其利息，为了维护广大业主的合法权益，我们已经无路可走，只能诉至法庭了！”他们告诉记者。

新天第：“两个第一”

    与健翔园、九龙山庄为专项维修资金愁眉百结不同，北京市朝阳区新天第小区则实现了对专项维修资金的有效管理。

    新天第小区第一个将专项维修资金划转成功，并第一个使用了专项维修资金，从而创造了划拨和使用“两个第一”。

    新天第共有业主392户，2002年5月入住。2003年4月，新天第成立业委会。

    业委会不仅是一个单纯为业主维权的机构，更是一座架在开发商、物业公司、业主、街道办事处、居委会、派出所等之间的桥梁。张大宪是该小区第二届业委会主任。

    业委会依照相关法规和文件，多次和开发商协商，在2003年年底和2004年年初，公摊面积收益收归为全体业主所有。“对公共收益，每年都审计和公示。”张大宪介绍，业委会做到了公共收益取之于业主，用之于业主。

    “作为业主，我们享受到了这种实惠。”一位业主告诉记者，在新天第，全部免收卫星接收费；业主凭至尊卡可以免费使用各种娱乐设施；业主每年在小区内享受一次医疗体检服务……

    每次开业主大会，都请开发商客服部、物业公司、街道办事处、居委会、片警等人参加，“实际成了联谊会”。会议决议，次日便公示，“以便业主监督”。业委会将第一笔公摊面积收益全部用于小区监控设施的改造，加强和派出所警民共建。沟通、协商、平等、自愿、公正、公平、公开……在新天第感受到的是小区和谐。小区和谐，也给物业公司的工作带来了便利。“业委会成立前，物业费收缴率44%，现在达到了90%以上。”金罗马物业公司新天第项目处主任徐智深有感触地说。

    2006年2月15日，北京市建委等单位以（2006）2号文的形式联合发布并实施了《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》。“文件像一股春风，吹绿了我们的心！”张大宪等人立即感觉到，“这笔钱可以自管，也可以增值了！”

    这是好事，要立马行动。业委会开始做大量宣传工作，让业主知道维修资金是干什么用的、谁在代管、存在哪个银行、利息是多少、为什么资金划转有利于广大业主……通过工作，业主认识到，越早划转，越早增值，以至于有业主一个劲儿地催促：“你们得赶紧哪。”

    但是，张大宪到了小区办才发现，事情并非想象的那么简单。如果没有开发商提供的业主交费的产权清册，如果物业公司没有到小区办登记注册，电脑自动生成的系统程序则无法启动，资金就不能划转。“两者缺一不可！”张大宪赶紧找到开发商和物业公司负责人，“得到他们全力支持。”

    “手续齐备后，资金划转到哪家银行，还要2/3的业主同意才行。”张大宪认为这是一个让很多人头疼的问题，“因为无论选择哪家银行，都会被怀疑有权力寻租问题的存在。”

    但他们很快就解决了这个难题，及时召开业主大会，请业主投票授权业委会为广大业主选择托管银行。

    最后，他们选择了民生银行。

    2006年6月5日，近717万元维修资金划转成功。

    维修资金划转成功后，通过合理制定活期、定期存款数额和期限，经过银行测算，“5年内比托管前增值近百万元”。

    民生银行在新天第免费安装了CTM机，方便业主取款，给每位业主发放了查询卡，业主可以随时查询自己的维修资金使用和孳息情况，“信息公开、透明。”

    “社区共建、警民共建、医疗共建、金融共建”这4个共建，成为新天第社区和谐的基础，“在是否使用维修资金问题上，社区和谐再一次显现作用。”

    2006年11月，有关部门对小区下达限期整改通知书，要求将水泥生活水箱改造为不锈钢水箱，避免二次污染，提高居民饮水质量。

    业委会认为这笔改造资金应该开发商负责，但交涉了几个月也没结果。眼看整改期限到了，物业公司认为该项改造费用可以由维修资金支付，为此，物业管理处提交请示报告，业委会研究讨论后召开了业主大会。“得到了业主理解，同意率占回票率的98%！”

    张大宪告诉广大业主：“这笔改造费用，既不动用维修资金本金，也不需要业主分摊，银行利息就够了！”

　　张大宪介绍，2007年9月18日，48万元资金划拨到了业委会自管账户上。“从资金分摊、资料备案，到资金划拨到位，仅用了11个工作日。”

　　9月26日，小区业主喝上了放心水，也彻底结束了多年水泥池蓄水、低区用户24小时饱受水泵噪声、震动干扰和煎熬的历史。

　　新天第小区专项维修资金划转成功并使用，虽然给其他业主委员会提供了一个成功范例，但更多的业委会仍走在艰难维权的路上。