北京品阁小区尝试“公司制”自治
专家认为业主当股东模式只适合中小型社区

      7月17日，北京市海淀区净土寺的品阁小区里，一条“创小区业主自治第一”的白底红字条幅显眼地挂在墙上。横幅暗示出这个小区的特别之处，这是北京第一家“抛弃”物业公司、由业主自治管理的小区。

      悬挂横幅的对面楼宇里，有一间“品阁小区业主委员会办公室”。中午12点，邵里庭仍在办公室里值班。邵里庭是品阁小区整个业主自治活动的带头人，18天前，他成为“北京三自品格社区服务中心有限公司”的总经理。目前，这个社区服务公司只管辖一个小区，就是品阁小区。

物业公司突然撤离

      2004年11月，品阁小区的业主入住。在此后将近两年的时间里，他们遭遇了和全国成百上千家小区业主极其相似的维权经历。“先是楼宇交付时间拖延，接着是绿化面积缩水，再之后是车库地下一层用作旅馆。我们的物业费按照每平米2.78元的甲级公寓交纳，但丢东西、毁坏车辆的事情仍不时发生。小区的业主们非常不满。”邵里庭对《民主与法制时报》记者说。

      于是品阁小区的业主与开发商指定的那家物业公司交涉，双方开始了旷日持久的“拉锯战”。属于开发上的问题，物业公司推脱给开发商。对于业主们执意要收回的“地下一层旅馆”使用权，物业公司始终不肯退让。

      业主们表示抗议的方式仍旧沿袭物业公司与业主之间纠纷的老套路，就是不交物业费，“在长达半年的时间里，有60%至70%的业主没交过物业费。”邵里庭回忆说。

      事情的转变来自于物业公司的一个突然决定。2006年9月的一天，原管理品阁小区的某物业公司突然撤出小区，除了保洁员、电工等几人，物业公司的员工全部离开。

      品阁小区开发商向业主们表示要指派其他物业公司接管小区，但这个提议被业主们拒绝了。“从和物业公司较量的两年经验里，我们很清楚，业主和物业公司有一些对立性的矛盾很难化解，开发商指定其他物业公司是换汤不换药。”邵里庭说。

      情势所迫，邵里庭这个曾带领业主们向开发商索赔违约金的业主代表，此时再度被大家推到了台前。

主动选择自治

      邵里庭在这次物业公司突然撤离之前，已经和开发商、物业公司打过多次交道。由他当谈判代表，业主们不仅索赔到了违约金，而且交涉将2005年10月起的物业费降低到每平方米2.2元。但邵里庭和几个业主代表也遭遇了半夜陌生人敲门、电话恐吓等骚扰，邵里庭的子女特意让他搬出品阁小区静养。

      “物业突然离开后，小区的业主代表们到我家来讨论将来怎么办，大家诚恳地邀请我做代表，我决定回去继续当小区‘管家’。”

      回到品阁小区，邵里庭有条不紊地做了几件事：第一件是让保洁员等人继续工作，恢复小区的秩序；第二件是成立业主委员会。“因为开发商迟迟不成立筹备小组，我们在入住两年内一直没有成立业委会。这次事件之后，我们用38天的时间成立了业委会并备案。”邵里庭自豪地说。

      业委会成立后，邵里庭等人通过楼层召集人和联络人，向全体业主发放了调查表。“商讨小区的物业管理方式时，我们设计了三个选择，一是原物业公司继续管理，二是招标选择物业公司管理，三是业主自治管理。结果是，在收到的100余份调查表里，各有一人选择前两种方式，其他人都选择自治，我们就这样决定实行小区自治。”邵里庭介绍。

      对绝大多数业主的这一选择，邵里庭并没有感到意外。他认为，是两年来维权形成的团结协作令业主们意识到自治的可行性，他们主动选择了小区自治。

精打细算的管理

      2006年10月起，品阁小区开始尝试一种全新的小区管理方式——业主自治。邵里庭面临着两种管理：对于收支上的管理，他要“精打细算”；对于人心的管理，他希望能“齐心协力”。这或许和邵里庭自己的经历有关。他退休前做过教师，喜欢研究经济学；他还当过厂长，对管理学有一些自己的领悟。

      邵里庭摊开纸，算了一笔账：我们主要的收入是物业费，现在每年有近40万元。另外是电梯的广告费，每年有1万元收入。物业管理上的支出主要有三大块，一块是电梯费用，一块是水费，另一块就是人员工资。“我算了一下，即使是在上下班高峰时间里，两部电梯也完全够用，这样关闭其余的两部电梯以节省开支。”

      邵里庭认为，人浮于事也是物业费高的原因。原来的品阁小区有保安、保洁员、维修工、物业办公室人员等共计19人。邵里庭精简这支服务队伍，他将电梯维修和楼宇维修外包给专门公司，现在品阁小区只外聘12名服务人员。

      此外，邵里庭充分发挥自治管理中间环节少的优势，他抛开保洁公司直接聘请保洁员，节省了费用。他还与街道居委会合作，请辖区内的低保户和下岗工人来担任门卫值班员， “这样既保证了岗位的稳定，也解决了下岗职工再就业的困难。”

      “地下二层车库原来有146个照明灯，每月耗电量是一笔不小的开支。一位懂电学的业主给我提合理化建议，按他的建议去做，果然节省了能源和开支。”邵里庭说。

被激发的主人翁意识

      品阁小区自治管理后，小区物业费再次降低为每平方米2元，邵里庭对这个定价颇有信心。“现在的收入主要靠物业费，精简开支后，物业费不仅够用，还能有盈余。盈余除了用于小区建设和服务中心的经营费用外，还能充抵业主们下一年的物业费。”邵里庭说。

      但是，邵里庭强调，如果没有业主们各尽其能建设小区，服务中心开支会紧张得多。车库照明灯的事让邵里庭最感到欣慰的不是节省开支，而是业主表达出来的自治管理的“主人翁意识”。

      邵里庭开玩笑称，小区的金鱼池是“捡破烂”修起来的。邵里庭曾向装饰公司询问过报价，最省也要2.8万。小区业主知情后，当有亲友装修时，业主就将废弃的玻璃、砖瓦捡回来交给邵里庭。恰好，小区里的一位业主和装饰材料公司相熟，通过这位业主，服务中心只用4000元买了部分材料，加上大家找来的废旧材料，金鱼池就这样建起来了。

      邵里庭最为骄傲的是小区的监控系统。这套监控系统在市场上的价格是70万元，而品阁小区安装这套系统一共花了不到两万元。原来小区内居住着两位参与过“神六”设计的退休老专家，他们亲自给小区的监控系统做设计并帮助安装，小区服务中心只花了材料费。

      此类事情还有很多。“自治让业主感觉到，给小区出力就是为自己出力，为小区节约就是给自己省钱。”邵里庭说。

更深层面的尝试

      在经历了半年的自治管理的试验后，品阁小区再次通过书面业主大会形式，决意成立自治管理模式的社区服务中心。2007年6月29日，北京三自品格社区服务中心有限公司在海淀区工商局注册成立，公司的股东是全体业主，股东代表由7位业委会委员担任，邵里庭担任总经理。

      邵里庭告诉《民主与法制时报》记者，服务中心现在每个月向业委会公布账目，每季度向全体业主公布，每年向全体业主做决预算报告。在7月份之前，这样做出于邵里庭等人的道德自律，而此后这将成为法定的义务。“三自品格公司”的成立，让业主自治这种探索从试验性的尝试转向了更为严谨的法律层面。

      其实，在北京的品阁小区之前，全国已经出现不同形式的业主自治尝试。像哈尔滨市缤纷假日公寓成立法律维权、经营管理等7个工作委员会，分别由业主委员会成员和部分业主负责具体工作。然而，北京品阁小区率先将业主自治的方式转变成“自治式的服务公司”。

      北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，这三家自治试点小区有一个共性，那就是属于中小型社区，自治模式有优势，能破解物业公司和业主之间的对立，业主自治在收费、效益等方面相对比较透明。但董藩认为，像品阁小区这种由全体业主做股东的“公司制”自治，比较适合于中小型社区，业主数量较多的大型社区操作起来会比较困难。

      事实上，业主自治后的品阁小区还面临着许多棘手的问题。比如地下一层旅馆的使用权以及其他类似问题等。