6月1日，儿童节。每年的这一天，家住北京市宣武区迎新街的孔林和爱人都要陪孩子过节，而今年，他们几乎一整天都是在果子巷社区一板一眼地填写《宣武区城镇居民申请保障性住房家庭情况核定表》。“自从前些日子居委会的人把这封信送到我们家里，我和爱人就开始琢磨买房的事儿，以我们俩加起来每月不足2000元的收入，以前根本没想过还能买房，现在通过对新政策的了解，我们决定先申请经济适用房。”孔林手里拿着“致居民一封信”和保障性住房申请表对记者说。

      陶然亭街道作为北京市保障性住房制度的试点地区，这里的中低收入居民觉得自己很幸运。

居民关注住房新政

      6月1日，是北京市宣武区陶然亭街道住房保障试点工作开展以来的第六个工作日，陶然亭街道果子巷社区的进门处专门设立了居民接待处。记者现场看到，接待台前挤满了前来咨询保障性住房的居民。

      社区书记郭亚杰告诉《民主与法制时报》记者：“这几天，前来咨询的居民特别多，每天没等我们上班，就有不少居民在社区大门口等了，从5月25日试点工作实施以来，已经接待了260多位居民的咨询和申请。较之以前的政策，这次政策最基本的变化就是，过去全市只有东花市一个窗口申请经济适用房，现在我们这儿的居民在自己门前就可以申请，更加公开、公平、便民。”

      在陶然亭社区，还有一些最低收入家庭，申请了廉租住房。此次申请的廉租住房为实物配租，也就是说，政府向住房困难且符合条件的申请家庭出租租金低廉、面积适当的保障性住房，改变了过去租金补贴这一廉租住房形式。

新政普惠中低收入市民

      走进贾家胡同刘女士的家，整个屋子不到15平方米，一进门就是床。刘女士告诉记者：“我从结婚到现在已经住了20多年，就是大柜子做屏风，儿子睡柜子里边，我和爱人睡外边。连做梦都想有个大点的房子，可是以我们的收入，根本买不起商品房，原来的经济适用房又轮不上我们。这回保障性住房在我们这儿先试点，我觉得有盼头了。”

      目前，宣武区政府、陶然亭街道办事处已经制定了试点工作方案，计划试点时间为3个月，之后总结经验并在宣武区全面推广，为北京市建立和完善分类供应、分期轮候的住房保障制度和运行机制进一步摸索经验。

      试行的保障性住房制度，能够体现普惠中低收入居民的内容主要集中在两处，首先实行分类保障的规定，对最低收入家庭，提供廉租住房。继续采取租金补贴和实物配租相结合的方式，努力使符合条件的廉租家庭实现应保尽保；对有一定支付能力的中低收入家庭，提供经济适用住房，由其按规定价格购买。其次是明确准入标准的规定，结合北京市的房价水平、居民收入和住房现状，分别按照1人户至5人（及以上）户，规定了相应的收入、住房、资产标准。保障住房准入标准将根据北京市城镇居民的收入、住房供求状况及房价等因素定期做相应调整。

      宣武区建设委员会副主任、房管局局长肖建告诉《民主与法制时报》记者：“北京市自1998就开始建立了面向最低收入家庭的廉租房制度以及面向中低收入家庭的经济适用房制度。截至目前，已经解决了2.6万户最低收入廉租家庭，约19万户居民通过购买经济适用房解决了住房困难。其中宣武区共有1520户家庭取得廉租住房申请登记资格，其中租金配租1411户、租金补贴还贷购房20户、实物配租89户。”

      而对于此次的保障性住房政策，肖建称，是以前廉租住房的延伸和扩展，要让最低收入的老百姓得到更大的实惠。在经济适用房方面，则是低起点、严准入，逐步扩大辐射面。最为重要的是，改变从前经济适用房从准入到监管都十分混乱的局面。

      在此次试点中，有关廉租房的申请、管理规定和此前的政策相比差别不是很大，相比而言，经济适用房相关政策的调整较大。

      北京市建委党组书记、主任隋振江表示，北京要在增加中低价位住房的投入、扩大廉租房实物配租力度的同时，建立公正、公开、科学的保障性住房准入和退出机制。北京市住房保障办法也将在今年出台。

改变混乱旧格局

      政府对经济适用房实施严准入、改变监管混乱局面的做法，使低收入者看到了希望。对于北京市原来经济适用房的定位，市民普遍认为那根本不是为中低收入者量身定做的。

      位于回龙观住宅区龙锦苑六区的一套188平方米的已购“经济适用房”，房主标价90万元出售，建成期标明2003年，其备注信息中标示：“精装修，空置，没住过。”这说明房主并不缺房住。在回龙观、天通苑这两处最大的经济适用房住宅区，随处可见停放着的宝马、奔驰、奥迪A6等豪华轿车。

      来自北京市房地产中介机构的调查数字显示，在位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%。近八成的经济适用房对外出租，可以看出多数购房者不仅不缺房子住，而且把所购经济适用房当成了一种“投资”。

      以前的政策规定，经适房申购标准是家庭年收入6万元以下、具有本市户口。而现实中大多购买经济适用房者，一般都拥有较多的社会关系或较高的经济条件，随便都能开到一份低收入证明，这样就堂而皇之地买上了200余平方米的经济适用房。

      政府正是意识到了这些问题，才在保障性住房政策中加以改进和完善。

      肖建对《民主与法制时报》记者表示，在试行的政策下，购买经济适用住房要同时符合四个条件：首先，申请人户籍登记在本区，取得本市户籍满5年(离异的，应当满3年)。其次，申请家庭上一年度家庭收入的标准要按家庭人口不同而不同，分别为：1人户家庭、2人户家庭、3人户家庭、4人户家庭、5人及以上家庭，对应的年收入则分别低于22700元、36300元、45300元、52900元、60000元。第三，申请家庭总资产为1人户家庭至5人户家庭分别不得低于24万元、27万元、36万元、45万元、48万元。第四，家庭住房人均使用面积要低于10平方米，且申请人和家庭成员5年内没有出售或者转让过房产。

      试点工作将实行三级审核二次公示的审核新制度。陶然亭居民申请保障性住房，在街道办事处提交相关的证明材料，经过街道、区县和市住房保障管理结构三级审核，并经过两次公示后，才能取得住房保障资格。

完善退出机制

      卡严了准入关，此次住房保障试点政策还涉及了长时间以来社会各界都在关注的廉租房、经济适用住房退出机制，并对此有了明确规定。

      试点相关规定明确，每年对保障对象的家庭收入、住房、资产状况进行审核，不符合廉租条件的，要及时调整住房保障方式。

      如果申请家庭弄虚作假，隐瞒收入、住房、资产和虚报人口骗取廉租房实物配租的，一经查实，责令其退出廉租实物配租住房，并记入不良信息记录，5年内不得再申请廉租住房。情节严重的，要依法追究刑事责任。

      而对经济适用住房，试点政策明确实行封闭运作，不得转售转租，确需上市的由政府回购，回购价格按出售时同类地段新建经济适用住房的价格重新确定，回购后的经济适用住房继续用作保障性住房。

      6月８日，为防止经济适用房上市交易，新政策首次界定了买房人的年龄，申请人须取得本市城镇户籍时间满5年，且年满18周岁。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。

专家建议制定《住房保障法》

      已是深圳英联国际不动产公司董事长的郭建波说，制定和实施兼顾更多不同收入人群的住房供给制度，是政府的一项重要社会职责。政府应该在住房市场上有所作为，制定出符合中国国情的住房保障法规。

      不少专家认为，如果该法案出台，并且能够得到切实有效的贯彻和执行，将能够保障包括弱势群体在内大多数人群的住房需要，从而帮助他们实现居者有其屋的目标。

      剑桥大学劳特派特国际法学院访问学者朱家贤说，中国现行对房地产进行规范的法律称为房地产法，其性质和宗旨是促进房地产业，保护的是房地产从业者，却忽略了对房地产中低收入消费者的保护。要从根本上改变住房保障制度的现状，有必要制定相关法律，对住宅的建设、消费、分配等环节进行规范。

      朱家贤称，这在许多国家是有先例的。1949年美国国会就通过了《全国可承受住宅法》。为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，他们先后通过了《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与社区发展法》等相关法律。