美国：以退税政策鼓励开发商建设廉价房

    美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。房屋的建设、销售和价格均由市场供求这只“无形之手”操纵，政府并不直接干预。不过，政府也有自己调控房地产市场的手段，主要是利率和税收。

    美国一些州政府专门征收房地产增值税，并规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免优惠，而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠。同时，政府实行退税政策，鼓励开发商建设廉价房，为低收入者提供住房。

    美国政府还规定，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳税。

    政府还出台了一些有利于普通消费者购房的规定。比如，在有70套以上的住宅项目中，开发商必须将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人，像教师、消防队员、警察和图书馆工作人员等。这些住房面积可以比较小，但售价必须比整个项目住房平均市价低25%。

    此外，还有一些规定旨在限制投资性房屋的数量。比如，一个住宅项目中，只有部分房屋可以出售给准备将所购房屋作为投资用的客户，这个比例最大不能超过总量的10%，通常为5%至7%；一个人在同一个小区里只能购买一套住房；自住房如果居住不满两年就出售，屋主必须缴纳高额罚金。

德国：法律、政策、制度共同保证低收入者住房

    德国规范住房市场的法律基础是《住宅建筑法ＩＩ》。这项法律规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面，满足不同阶层需求。

    尽管《住宅建筑法ＩＩ》确立了房地产市场的大体框架，能够满足社会广大阶层的居住需求，但毕竟还是有家庭由于收入低或者其他原因，买不起合适的房子。为此，德国政府住房政策的一大重点是向低收入家庭倾斜，大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。

    战后几十年里联邦德国开始大力兴建“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来，在“社会住房”的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入家庭居住。在德国许多地区，开发商如果提供适合老年人和残疾人居住的房屋，还可以得到政府的补贴。

    据介绍，柏林有大约22.5万套“社会住房”，专供低收入者租住。要想租住“社会住房”，必须申请获得居住资格证明。在柏林，个人年收入低于1.7万欧元，两口之家年收入低于2.5万欧元，都可以向所在区政府部门申请居住资格证明。通常单身申请者可以获得一居室居住资格证明，允许居住面积不超过50平方米。两口之家可以获得两居室居住资格证明，允许居住面积不超过60平方米。

    此外，德国政府还实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。1965年，联邦德国开始实施“住房金”政策，从1991年起这一政策开始在德国东部地区实行。在德国，只要满足法定条件，公民都有权享受“住房金”。统计显示，最近几年中，领取“住房金”的家庭，住房负担（包括房租和购房负担）占家庭税后月收入的比例由45%下降到3%。

法国：廉租房成为社会的稳定剂

    在法国，很难听到“我没地儿住”这样的抱怨。

    法国廉租房的建设资金由各级政府和一些企事业单位共同筹集，其中各级政府筹集的资金通常可达总投资的70%。房屋建成之后，交由各地方政府的廉租房管理部门支配和管理。承建廉租房项目的开发商，可以从政府得到各种优惠政策，以补偿其微薄的经营利润。廉租房申请者只要满足条件，就可到相关部门提出申请，不用为房屋的建设及产权等诸多复杂问题费心。

    同时，法国政府对住房困难户及低收入家庭提供“个人住房补贴”。根据不同情况，政府从预算中拿出资金，以补贴的形式对廉租房的申请者再次进行帮助。在如此多的优惠政策下，一些多子女家庭通常可以用不到市场价1/5的价格租到满意的住房。

    廉租房的分配则充满“人情味”。政府规定，除收入情况满足条件的申请者之外，还有许多种情况可以申请廉租房，如因市政建设必须搬迁、撤离危房或不宜居住的住房，被房东驱逐的无过错房客，残疾人或有残疾人的家庭等等。

    法国政府对廉租房的申请者有严格的规定。一般对家庭申请廉租房都有收入上的限制，考虑到收入的地区差异，其收入上限根据不同地区有所区别。例如，一个4口之家2006年申请廉租房，在巴黎及周边市镇的家庭其年收入必须低于41933欧元，在巴黎大区及周边市镇必须低于38577欧元，而在其他地区则降为30216欧元。