“地的事情目前还不便于公开，等真正落实下来后会正式通知所有参与合作建房的会员。”5月16日，温州个人集资建房发起人赵智强在北京启动合作建房仪式上说。

    但就在会下，他却透露：“目前看好了七八块地，其中石景山区和丰台区的两块地最为理想，具体细节还在洽谈中。”

    自从2006年11月，赵智强在温州迈出全国个人集资建房的关键性一步——拿到土地后，他将下一步的重点转移到房价攀升最高的北京,“如果在房屋需求大、房价持续升高的北京能够成功，意义非常大。”

温州模式进京

    “我们提出合作建房，就是让一部分人实现‘居者有其屋，居者优其屋’的梦想，以低于市场价30%的标准买到住房。”赵智强诠释合作建房的理念。

    从2004年开始，“合作建房”的概念便被提了出来，响应者众多。至今已有40多个城市陆续开展个人合作建房，形成了深圳模式、北京模式、温州模式等不同样本。

    “现在那些模式都停留在一个概念性的阶段，还没有真正实现。”在5月16日的通报会上，前来咨询的韩学红女士对《民主与法制时报》记者说：“我跟了这些人（提出合作建房者）一年多，觉得赵智强的方式比较贴实。”

    所谓赵智强的方式，就是温州模式：全体出资人委托一家房地产开发公司代理整个项目的运作。

    2006年11月，赵智强在温州成功拿到拍卖土地，被誉为“个人合作建房破冰之举”。

    但拿到土地已近半年，政府的各项审批尚未完成，当地的房产商们也开始围困这个房产利益链条里的“入侵者”。

    “温州的项目正在继续，从政府角度，当然要协调好房地产开发公司和合作建房的关系，所以在审批上要循序渐进。”尽管顶着层层压力，赵智强仍然保持很高的信心。

    2007年5月16日，他与合伙人一起注资10万元，在北京组建“北京理想合众房产咨询有限公司”（下简称理想合众），企图在首都找到全国个人合作建房陷入困局的突破点。

    赵智强在北京的合作建房主要由理想合众作为发起团队，按照“个人合作建房协议”的规定，召集各出资人加入，在专家和专业人士组成的顾问团队的谋划和监督下，购买土地使用权或停工的商住楼，合作建造并以低于同位置房价30%的标准提供给所有出资人居住。

    “与温州个人合作建房委托开发商从招牌挂市场拿地不同，在北京将采取与有储备地块的开发商合作。”赵智强向《民主与法制时报》记者透露，初步确定的两个项目都是普通住宅，以90平方米以下户型居多，预计可于下半年开工。

    目前，前来报名者已超过100户，两个项目公开的时间也逐渐进入倒计时。

目标：降低房价30%

    “拿地，是个人合作建房最困难的一步。”赵智强自嘲道，“要保证能拿到地，我们就得像鬼子进村一样，悄悄地。”

    他解释，居民个人集资，无论从财力上还是关系上，都无法与当地大型开发公司抗衡。在温州之所以能竞拍到土地，除了之前的保密工作做得好，还有着运气成分。

    无论是温州竞拍土地还是深圳购买烂尾楼方式，所有合作建房发起人都将房价目标确定为低于市场价30%的标准。

    “在北京，拿地更困难，我们主要选择的是竞争相对不激烈的二手地。这样，我们才能保证以正常的价格拿到土地，才能保持我们承诺的30%的差额。”北京个人合作建房的发起人之一、知名律师孟宪生告诉《民主与法制时报》记者。

    “这30%的比例，是经过市场核算出来的。我们相比房地产开发公司，省下了融资成本以及高额的利润。特别是，我们的房屋是在建造前或购买前就已经定好了，去掉了中间销售推广费用。几个方面加起来，7折的价位应该没有问题。”赵智强说。

定位：非赢利

    “如果说节省了开发商的高额利润，那么作为合作建房的发起人，你们获得了什么？”这个问题一直是外界所关注的。

    “虽然是发起人，但我们并不是以此为生。在整个事件中，我们并不期望获得利润，但也不是在搞公益事业，我们对它的定位是非赢利。”孟宪生表示。

    根据实施方案的初步构想，作为发起团队的理想合众，将收取总投资3%的项目管理费，用于人员工资、办公费用、会务费、交通费、聘请工程师费用等等。

    “这项管理费可以由我们使用，但所有支出都要经发起人集体讨论决定，并要接受顾问团监管小组的监督。”赵智强说，“原则是合理、节约、严控，保证项目顺利运作。”

    曾做过建筑工程的山东淄博个人合作建房发起人迟林平称：“3%的管理费用来运作建房，可以说非常困难。联系各个环节的费用就是一笔不小的数字。”

    但赵智强很有信心：“既然大家都知道我们是集资建房，钱都是大家的，那么在一些环节上就不会太为难我们。3%的管理费，我相信应该能支付所有费用。”

监管：民主制定

    合作建房，19世纪就在欧洲出现，至今也是一些国家居民购房的主要方式。但在中国，这种模式还不被认可。

    “正是目前的高房价，才让国内买房成为难题，也让我们这些人站出来发展这种新模式。”孟宪生说，“在没有法律规范的基础上，我们都是在探索，也希望为这个领域的立法立规提供实践经验。”

    缺少规范约束的合作建房模式，确实如孟宪生所担心的那样，存在着漏洞，尤其是资金的监管和购房者条件。

    “对于资金，我们采取以往的经验，首先与银行签订资金监管协议，再根据项目进展需要及所需支付的额度，分期存入专门账户。需要支付土地款或工程款时，由出资人代表、顾问团队监管小组、土地方、理想合众公司等几方审核签字才能通过。”赵智强说。

    对于“有些人可借机炒房”的议论，赵智强称：“公司将通过当地房产部门查询并剔除这样的炒房人。”

    孟宪生告诉记者，这些监管和保障制度都会在出资人参与后，进行民主制定。他还提醒，作为出资人，一定要慎重考虑，因为一旦房屋进入运作，按规定不能退出，否则会损害其他出资人的利益。