章剑锋认为，以上观点不应成为否决小产权房市场的理由，“既然农村土地这一要素是集体所有，那所有权人就有权决定这一生产要素的合理使用”。

    章剑锋说，历来的所有权属包括四大块：持有、使用、处置和收益，如果我们认为集体土地所有人只能持有和使用土地，而不能在适当的限度内通过处置土地获得收益，这似乎有些说不通。都说土地是最宝贵的财富，农民靠地吃饭，农村的希望在土地上，土地的价值得不到充分开掘，创造不出财富，只会困住所有人。

    有关土地主管部门则把小产权房定性为违规建筑，北京市建委办公室一工作人员告诉记者：“这种将集体所有制土地开发商品房卖给他人的行为是违规的，买小产权住宅的业主得不到法律的保护。”

法律之外的尴尬

    记者采访中了解到，购买小产权房的业主们在购买时有一半以上的人清楚自己购买的房子得不到法律保护，但是在商品房市场价格偏高、供给失调和人满为患的情况下，他们只好退而求其次，选择了小产权房市场。

    而小产权房所带给他们的是法律保护之外的尴尬，购房人不是合法产权人，不具有房屋的所有、转让、处分、收益权利，也不能办理房屋产权过户，更无法获得银行贷款，无法进行抵押和担保等。

    据国土资源部相关负责人说法，成片开发或单独建设的所谓“小产权房”，目前没有合法化。此类住宅，将面临两大风险，一是土地征收，未来如果涉及道路、市政等规划变更，国家要对该片土地进行征收，只能对土地的实际所有人———当地村镇做出补偿，而不对购房者进行补偿；二是此类购房合同或协议不受目前的法律保护，村委会若说要收回房子，购房者在法院也得不到支持。

    王守信律师介绍，小产权房屋的集体房屋产权登记情况在目前管理的不是很严格，不像市场上流通的商品房。而经过房管局登记的房屋有房产权，不登记的集体房产权没有民事权，没有对抗第三人的权利。也就是虽然你花钱买房子了，但是排在法律保护的大门之外。

    建设部规划司人士告诉记者，小产权房的出现将促使一部分人的利益得不到保障。但是，对于这种不规范操作情况，直到目前有关部门还没有制定出可行的治理规范，也就是说，小产权房生存于法律的真空地带。

    王守信律师认为，根据我国《土地管理法》规定，农村集体用地属集体所有，其使用、流转在一定时期内封闭在集体之内。而村民对宅基地也只享有使用权，将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，也是不合法的。

    但据部分业内人士分析，随着社会和经济的发展，允许农村集体用地上市流通已是大势所趋。一直以来，国土资源部都在做农村集体建设用地流转的整体调研。

    对此，有人猜测，小产权房有一天极有可能被合法化。

存在与禁止的争论

    自小产权房叫卖以来，政府“买小产权房存在风险，不要买小产权房”的警告不绝于耳，不要买的背后就是小产权房从市场中消失。但目前的情况是，小产权房很受市场青睐，销售依然旺盛。

    小产权房究竟该存在，还是被禁止？显得难以定论。

    去年，国土资源部发布的52号文首次明确提出将推进农村非农建设用地（包括宅基地）流转的试点工作。但据知情人士称，该试点与现行《土地管理法》和《物权法》相冲突，短期内难以逾越。

    而法律学者郝劲松的个人观点是：小产权房屋可以继续存在，可以继续转让和售卖。依据是《物权法》第39条：所有权人对自己的不动产或者动产依法享有、占有使用、收益和处分的权利。

    “既然这样，我的房屋，我就有权利处置它。”郝劲松说。

    而且《物权法》第60条亦有所规定，对于集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂，依照下列规定形式所有权：属于村农民集体所有的，由村集体经济组织，或者村民委员会代表集体行使所有权。

    “但这当中存在一个矛盾的问题。”郝劲松说，现实中，有一些村委会和开发商在开发住宅销售过程中，违规使用土地，比如：违法占用耕地开发住宅，而且在开发过程中没有规划许可证和建设许可证，这样建的房屋本身就非法。而且，耕地变宅基地《土地管理法》明令禁止。

    这当中凸显一个小产权房用地取向的现实。

    章剑锋认为，既然城市里的土地所有人可以通过出让土地来实现GDP的飞速增长，这于农村而言，似乎也没有什么不可以，总要一碗水端平。相对而言，城市的土地不可复制和不可持续，卖空也就卖空了，农村土地资源较为丰富，小产权房建设只要受到良好的规制与疏导，农民们的卖地冲动应该是可以扼制的。毕竟他们不是实业家，不需要用过多土地牟取利润。

    在小产权房存在与禁止的争论中，大多购房者希望小产权房能得到法律的相关规范和保护，有朝一日也能像商品房一样上市流通。因为，他们目前的购买现状从另一个角度讲，只是长期租用了一个暂时属于自己的房子。

    “根据土地管理法规定：农村集体用地属集体所有、所用、流转，村民对宅基地有使用权；再结合目前市场经济趋势分析，将来农村集体用地上市流转应该是必然趋势。”郝劲松分析。

    据建设部住宅产业化促进中心某知情人士透露，随着时间的推移，小产权房将会被允许上市流通，而办理有关手续的费用则会落在购买者的身上。

    “就此而言，小产权房应该得到扶持。” 章剑锋说，我们已经有了一部《物权法》，在土地要素方面，我们要尊重所有人的所有权益完整性，而不是限制，也应该承认农村土地使用权流通、交易的合理、合法性地位。要知道，凡事皆有因果，任何新兴市场的出现，都是需求的产物，需求即市场，市场不可能被消灭，只能逐步健全和规范。