随着物业税“空转”试点的扩大，老百姓更想知道物业税的征收范围，以及自己已经住了很久的房子会不会被再次征税。而对于欲买房的人来说，他们最期望了解的是：物业税的实行，能不能抑制或者降低高企的房价？对于这一切，目前相关部门没有给出一点可以想象的依据。官方的说法是：还在研究中。我们只能从专家的分析中窥其一斑。（11月19日《民主与法制时报》）

□王子石

    就在房价持续上涨令公众忧心忡忡的时候,就在人们为第二套房实施细则争论不休的时候，备受瞩目的物业税推进工作正在有序展开。国家税务总局和财政部已于近日批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳等已有10省市开始物业税“空转”运行。有人预测，物业税正式征收可能在2008年，有专家建议：非营业性的房产如果开征物业税，建议从独立的别墅、豪宅开始。就在人们以为，物业税呼之即来的时候，官方的说法是：还在研究中。这无疑给指望征收物业税平抑房价的人们兜头浇了一盆冷水。

    在笔者看来，征收物业税已经成为当务之急。应该看到，当前在我国的社会生活中，一些城市居民购买房产并不是为了生活消费，而是为了进行投资，而且已经出现了房地产投资过热的现象。根据去年北京市统计局的调查数据显示，北京市拥有两套及两套以上住房的占拥有房屋人数的20%，也就是说1/5的北京人拥有两套住房，而且，这些房屋绝大部分还处于空置状态。这说明，房地产市场已经从消费型为主的购房行为，逐渐地被投资性的购房行为所替代。在这种情况下，国家应该考虑到利用政策，将投资型的购房行为拉回到消费型为主的房地产市场上来。

    从2005年的“新旧国八条”到2006年的“国六条”，对房地产的宏观调控，一项重要的内容就是打击房地产的投机行为，排挤房地产市场非自住需求，打击开发商囤地行为。并且国税总局又是出台了不满五年房屋上市交易征收全额营业税和征收20%的个人所得税的规定，借此打击投资者的短期投机行为，又是清算土地增值税，打击开发商的囤地行为。而事实上，每次房地产宏观调控政策出台后，却如同隔山打牛，收效甚微。而且，随之而来的却是新的一轮房地产价格的暴涨！

    应该承认，作为理性经济人在进行投资决策时，最终考虑的是投资收益。当投资房地产预期收入在一再上涨的房地产价格的拉动下成倍增长时，即便是央行从7.83%的房贷利率上调18个基点，即便是税务部门将交易税与所得税大幅度上调，在税后利润空间很大的情况下，这对于投资者而言，投资房地产所带来的丰厚利润，仍然还是不可抗拒的诱惑。

    造成这种现象出现的主要问题在于，国家两次出台的房地产宏观调控政策，都没有采取税收杠杆对保有环节实行有效调控。但如果开征物业税，情况就完全不同了。政府根据每年的评估价情况，在持有环节按年征收物业税，这一年一收的物业税，就让房地产投资者的利润空间变成了永远也长不大的“坏孩子”，甚至让囤房人“买得起搁置不起”，这样对于投资者来说自然失去了继续持有的理由。可以想象，一旦开征物业税，这将势必激活二手房市场。而且，更为重要的是，物业税的实施可以让国家的调控政策从打击短期投机行为过渡为税收杠杆调整的长效机制。

    诚然，在我国缺乏明晰的产权制度的今天，物业税的征收还面临着许多这样那样的问题。但是，任何问题对于有利于维护公众的利益、有利于中国经济的长远发展来说，根本就算不了什么。因此，我们的政府部门，在征收物业税这个问题上，根本就不应该等等再等等、看看再看看、研究研究再研究研究，而是该出手时就出手。

物业税征收应通过民主立法程序确定

□董 青

    物业税该不该征收，如何征收，何时开始征收呢？这是一个很严肃的问题，不能由政府的某一个职能部门来决定，更不能由某位专家学者来表态。笔者认为，物业税征收应通过民主立法程序来确定，由法律来加以规范。 

    物业税是什么税？理论上，物业税又称“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。当前，我国物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，物业税开征后，购房者不需要再负担购房时产生的其他税费，只缴纳房款和物业税即可。

    那么，物业税对公众利益和社会公平有何实际影响呢？物业税是调节社会贫富差距的重要手段，也是均衡税负、科学征税的根本要求。从现实来看，贫富差距往往表现在收入、消费或支出和财产三个层面上。这就要求政府必须从这三个层面入手采取税收措施来调节贫富，实现社会公平。正是从这个意义上看，物业税的征收有其必然性和科学合理性，开征物业税是迟早的事情。

    但应当征收与如何征收不是一回事。征收物业税有其必然性，但在如何征收上却必须遵循相关法律规范。征收物业税不能由政府职能部门来决定，也不能由国务院制定一个行政法规来推行，而必须由全国人大常委会以法律的形式来确定。

    首先，我国《立法法》规定，基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度，只能制定法律。物业税是对房屋持有阶段进行征税，对广大公民来说，可以说是一个基本税种，因为它涉及每个人的切身利益，应当充分发扬民主，听取人民群众的意见和建议。特别是征税的范围、税率标准及减免税的情况，都不能由政府或某个部门说了算。

    事实上，物业税与个人所得税有着同等重要的地位，只是它们分属于不同的征税环节。而个人所得税不仅由法律加以规范，而且在制定和修改过程中，公众的民主参与度极高，特别是在调整个税起征点问题上，全国人大常委会召开了建国以来首次立法听证会，广泛听取各界意见和建议，堪称我国民主立法的典范，为其他税收立法树立了良好榜样。在《立法法》实施后，特别是实行依法治国的情况下，物业税立法理应以个人所得税法为参照，而不应以行政立法取而代之。

    其实，从立法程序看，物业税空转到实收，中间还有许多实质性环节。物业税空转试点，充其量只是立法准备阶段的调查研究工作。按照立法法的相关规定，法案起草部门在调查研究取得成功经验的基础上，着手起草法律草案，而后提交有立法权的机关审议。审议过程则是一个民主参与和利益博弈的过程，在充分征求公众意见建议的基础上修改补充和完善，最终在立法机关会议上表决通过。也就是说，没有理由认为，物业税空转试点范围的扩大，意味着物业税实收时间的到来，除非它超越相应的立法程序，仍以行政立法的面目出现。不过，这是有悖法治精神的。