房地产调控政策，几多可行？

 
                            被冷落的“国八条”与“国六条”
 
 
 
 
　　别墅用地的封杀只能使高端房产价格更高，且由于对别墅概念的定义不明确，各地便自行规定别墅的标准，标准的不统一使得对其真正实施干预又产生了困难；对二手房交易增加税赋，看似一个抑制炒房的手段，但同时抑制的还有大量的正常的二手房买卖。迫使真正需要房屋的人从经济角度考虑，宁愿购买商品房，而非二手房，导致二手房交易不正常，而商品房交易出现非正常发热。这又会导致房源更加紧张，普通住房的价格也会随着上涨；90平方米住宅必须占到70%以上的规定还未正式实施，就已经有了无数的解读版本，加上如何监督落实也是一个迫在眉睫的问题。

　　市场需要多大面积的房子纯粹是个市场行为，开发商有建造权、消费者有选择购买权，政府在中间扮演的角色应该是保证公民的财产权和安全交易的权利。政府可以对市场行为进行适当引导，但不应形成强烈的行政干预。政府避开市场经济本身具有的无形之手，而用有形的政策之手干预经济，若想达到目的，就必须拥有四两拨千斤的技艺。否则，不仅达不到预期目的，反而会使得房地产市场变得更加混乱不堪！而非所设想的那样,房地产行业降温后步入和谐发展社会。

　　近两年，国家加大了对房地产行业的宏观调控，至今已经出台了几次大的政策进行调整。每次政策的出台，总是自上而下进行，开始时总是轰轰烈烈，似乎政策只要一出台，效果就会立马显现，就能把中国的房地产行业从高热状态拉回到正常温度。但实际执行情况却又总是让大众失望。然后政府就再出台相关政策，再进行新一轮的宏观调控。

“国八条”：到了地方有不同解读

　　从去年发布的“国八条”来看，同样也是框架式的政策文件，具体内容由各部委和各地政府根据自身的需要制定相应的实施细则。如对税收的规定上，“国八条”规定：运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。至于如何调控则由国税部门根据自身的工作实际再进行细化规定，予以落实安排。而落实的结果就是把个人所得税及营业税这两把大刀祭出来，意欲对过火的房地产交易进行打压控制。但政策一出台就遭到各方的质疑和抵制，使得这一税收调控手段最后也不了了之。去年的二手房市场在经过半年左右的调整后又恢复了原先上涨的势头。而税收政策也在各地被束之高阁，形同虚设。

　　每一次新政策的出台，都只一个大的框架，缺少一些细化的规定。而大的框架式规定是无法予以落实执行，只能将其细化成具体条文后，才能真正落实执行。通常中央只是制定一个大框架，由各部委及地方政府根据框架制定相应的实施细则进行落实。这次也不例外。而地方政府通过自行对政策的理解程度制定相应的实施细则，以实施宏观调控，发挥该项政策制定的本意。但各地政府出于自身利益考虑，或迫于利益集团的压力，总是会对政策的某些方面做出稍有不同的细化规定，而这些细化规定通常又不明显和政策框架发生冲突。如此一来，一项政策到了地方，就会产生不同的解读版本，以满足不同的利益集团需要。

“国六条”：不具有真正可执行性

　　到了今年，国家又发布了新的房地产调控政策，俗称“国六条”。“国六条”发布的本意是“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长”，“促进房地产市场健康发展”。六条与以往发布的国八条一样都是框架性政策文件，本身不具有执行性，需要地方对其做出细化规定后方能真正发挥宏观调控的作用。其中对税收方面也同样做了要求：进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。同样这些规定也都是框架式的政策，需要由各部委和地方政府制定细则才能真正执行，发挥作用。我们发现税收政策还在其中，不仅在其中，还提出要完善住房转让环节税收政策问题。根据这个规定，国税局和有些地方政府制定了二手房交易营业税方面细则，对营业税的征收工作进行了落实。

　　最近北京市出现了关于要对二手房交易强制征收个人所得税的传言，据相关报道称，目前二手房交易征收个税按照《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（京财税[2003]732号）执行。其中规定，除个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房交易时免征个税外，其他房产交易均按规定征收，应纳税所得额为住宅销售款减去购买价款和合理费用后的余额，税率是20％，即（售房款－购房款－合理费用）×20％。而其他城市目前还甚少有出台对个人出售住房征收个人所得税的实施办法。就是北京出台的这项政策也还存在一些难以明确的地方，如：“5年”的起始时间，尤其是针对公房，如果按照房产证取得时间计算，将影响大部分公房入市，目前公房在二手房交易中占到半数；“合理费用”包括的具体项目；“家庭唯一生活用房”如何界定。这些都还有待相关部门的确定，而在确定之前，执行又将成为一个难题。这样看来，该通知也可能会成为去年关于营业税征收的翻版，最终又被束之高阁。

行政手段干预市场是否可行

　　“国六条”和“国八条”做一个比较，可以看出除了“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长”这一条以外，其他内容在去年的八条中基本都有。而去年的“国八条”已被现实证明并没有起到预想效果，“国六条”真的可以起到“促进房地产市场健康发展”的效果吗？这些政策的出发点虽好，但结果却可能难逃再次失败的命运。其根本的原因就在于，该政策的制定上还是遵照以往自上而下的制定方式，一味利用行政手段对市场进行强行干预，而不是尊重市场经济，让市场自行调节，从而解决目前房地产行业所面临的问题。即如何解决房地产行业发展过热，房价过高，投资过热及附带引起的银行信贷风险问题。

　　目前的这些政策措施，特别是今年随同“国六条”推出的所谓“十五条实行细则”，就不是什么市场手段，而是非常典型的行政干预。行政干预本来只是一种市场经济中辅助调控手段，只应个别时候运用于个别方面，而不应成为调控的主要手段与方法。如此地运用行政手段只能是调控手段使用上的本末倒置。

　　这一系列的政策措施及施行经验已经告诉我们，即国家在制定政策时的本意、出发点虽好，但制定政策时考虑的可执行性方面却有待商榷。在一项政策出台之前，我们政府应该更多地考虑一下其可执行性。而这完全可以通过邀请专家及相关行业人士先对政策进行可执行性论证的方式，确定了其可执行性后，再对外发布，以避免先发布了政策，再由相关部门围绕政策规定各取所需，各自为政，降低了政策的可执行性，影响了政策实施本意及国家政策权威性。