在小产权房存在与禁止的争论中，大多购房者希望小产权房能得到法律的相关规范和保护。因为，他们目前的购买现状从另一个角度讲，只是长期租用了一个暂时属于自己的房子。

    最近关于小产权房的报道很多，不受法律保护，无法抵押贷款，不能上市交易，将来可能会被流转而合法化等等。

    在这些现象的背后，一方面是政府提示风险的声音，一方面是小产权房挡不住的热销。

    社会的目光聚焦在农民出售自己宅基地上建起的房屋合不合法。

    对此，政府给出的说法是：目前这种行为并没有合法化。

    主导开发者则认为：既然土地使用权归我们集体所有，那我们集体有权处置。

    购买者称：我们买不起高价房，可总得有个住的地方。

    一轮小产权房存在与消亡的争论，演变成了一场使用权的博弈。

    在这个备受争议的岔路口，小产权房该就此谢幕，还是继续热销，仍旧备受争议。

使用权的范畴有多大

    王丽的房子在房山区良乡于庄村，属于小产权房。2006年，周边大产权房售价40多万一套的时候，她以一半的价格买下了现在的房子，加上装修总共花了26万元。王丽觉得很值，“虽然一些小产权房说是不受法律保护，可早期一些这样的房子，到现在不也仍被居住吗!”

    而对于大产权房和小产权房的定位，王丽区分得也很清楚：国家发产权证的叫大产权。开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。

    而对于这些条条框框的规定，王丽并不认为会影响她的长久居住。

    直到4月17日，同在房山区的青龙湖85栋别墅，因占用耕地属违法建筑被全部拆除，她开始发现，“今后仍可居住”只是自己的侥幸心理，虽然自己家的房子用地是农民集体宅基地，但同样不受法律保护。这当中有个问题她始终不明白：“既然这片土地归村镇集体所用，为何还要干涉其用途？”

    不理解这个问题的还有于庄村委会几位不愿透露姓名的人士，“农村将原有存量宅基地、建设用地用来建楼，既满足了当地人的住房需求，也为部分急需房屋又没有太多钱的人创造了购房空间。既然使用权归我们村集体所有，我们所获收益也分摊到了每个集体人的身上，而且，有关条文也没有明确规定使用权不能用来流通。这有什么不可以？再说了，拿来转让、出租也是一种使用。”

    据记者了解，但凡主导开发小产权房的村或镇政府负责人，都有这样的想法，认为转让出租也是一种使用。因此，小产权房市场大有愈演愈烈之势。

    据报道，中大恒基不动产营销市场研究中心对京城400余个在售楼盘的调研数据显示，目前在售“小产权”楼盘约占市场总量的18%，绝大多数分布在远郊区县，占95%。其中房山区的“小产权”项目数量最多，占比为26.3%，其次为怀柔区、密云县和通州区，占比分别为20.0%、17.5%和11.3%。房山、通州两区受到了交通利好的影响，京通快速路、京石高速路将这两个区域与城区连结起来，缩短了往返城区的时间成本，因此在售“小产权”项目主要以普通住宅为主。

    小产权房被越来越多的人接受，已是一个不争的事实。而农民集体使用权如此延伸，能否被社会认可逐渐成为人们争论的话题。厦门大学不动产金融研究中心研究员章剑锋认为，小产权房只是土地使用权出让过程中的一个产物，使用权范畴到底有多大值得商榷。

    而催生这个产物的因素是居高不下的房价和没钱又急需住房的人们。

小产权房与土地权属制度的矛盾

    目前，北京郊县的小产权房市场已初具规模。小产权房屋开发者们对于使用权的观点从某种程度上讲也并非完全没有道理。

    根据我国宪法规定，土地所有制分为国有土地所有制和集体土地所有制，农村集体用地归村委会、乡镇所有。

    “既然归我们集体所有，那我们建楼用的土地都属于集体所有，在符合用地、不破坏土地的基础上，我们可以自由处置，包括租赁和出售空余的房屋。而且《土地管理法》也没有对小产权房能否卖给外人进行明确规定。”于庄村委会某人士认为。

    按照土地的所有制划分及使用，国家土地使用必须经过国家土地管理部门办理出让手续，缴纳土地使用金，才能流通。而集体所有制土地如果开发，必须收回国家所有后，土地管理部门办理土地出让手续，使用人缴纳出让金，才可使用开发。如果集体所有制内部成员用于建房，不需要经过出让这道手续，但必须经过县级以上有关部门的批准。