随着物业税“空转”试点的扩大，老百姓更想知道物业税的征收范围，以及自己已经住了很久的房子会不会被再次征税。而对于欲买房的人来说，他们最期望了解的是：物业税的实行，能不能抑制或者降低高企的房价？对于这一切，目前相关部门没有给出一点可以想象的依据。官方的说法是：还在研究中。我们只能从专家的分析中窥其一斑。

    从11月初到现在，刘禹的心情一直是七上八下的。而搅乱刘禹平静心情的是关于物业税空转范围扩大的消息。

    这两天，他在网上看到一条让他的心情变得糟糕的消息：11月10日，财税专家、财政部财政科学研究所所长贾康在“第八届中国宏观经济运行与政策论坛”上建议：非营业性的房产如果开征物业税，建议从独立的别墅、豪宅开始。

    刘禹的别墅位于北京市通州区。今年初，伯父一家去美国时把房子和产权留给了他。“在拥有房子的那一刻，我体会到了富翁的幸福。”

    但随着物业税“空转”变为实收的临近，刘禹的幸福感逐渐变成了恐慌：“早前买的也要征吗？如果征收，我一个工薪阶层到哪儿去筹措这笔税费？”

    刘禹觉得，自己手中的这栋别墅快成了个烫手山芋：卖吧，毕竟是亲戚留下的；不卖吧，又担心养不起。

    现在，刘禹迫切希望能听到来自官方的声音：物业税到底是一个什么样的征收范围；是对正在交易的房子征税？还是已入住的房子也要征；税率怎么计算等等。搞清楚问题，自己好决定如何处置别墅。

    困惑的不止是刘禹一人。目前，不管是买了房子的还是正打算买房子的人，都在密切关注物业税的消息：买房子的人关心征收物业税会不会加重自己的负担；正打算买房的人则惦记着能不能通过征收物业税降低房价。

实收尚有难度

    “目前，物业税征收仍然停留在空转阶段。”11月10日，贾康对目前物业税进展情况的透露，令刘禹紧绷的神经有了些许放松。

    贾康在第八届中国宏观经济运行与政策论坛上称，征收物业税的配套条件现在很快到位还有困难，比如相关的管理人员、相关的适用技术因素，以及在《物权法》推出以后，怎样使财产登记制度、财产保护制度和真正的实名制作为前提的基础工作做到位，很有难度。

    “空转”变为实收虽有困难，但物业税的试点范围却在不断扩大。“该来的总归要来，可总希望它来得慢些。”刘禹认为，物业税关系着每个人的切身利益，所以这个过程是最让人煎熬的。

    2005年，财政部和国税总局共同宣布，第一批空转试点开始，主要在北京、深圳、重庆、宁夏、辽宁和江苏等7省市运行。今年9月初，国家税务总局和财政部又批准安徽、河南、福建和天津4省市为第二批物业税空转试点地区。

    扩大试点依然停留在空转阶段，所谓空转，就是说，这项税收都未落到实处，只是停留在有关部门的计算机系统里。

    虽然征收程序仍然停留在“空转”阶段，但近期来自业内专家的声音，让人感觉物业税有呼之欲出之势。

    贾康建议，有关部门在下决心把物业税由空转变为实转时，是否可以考虑明显的营业性和非营业性房产的区别。同时，非营业性的房产如果开征物业税，建议从独立的别墅、豪宅开始。

透过空转看实收

    虽然物业税征收仍在“空转”中，实收尚在酝酿完善，但刘禹更愿意透过空转的模式去推断将来实收时的一些细节，比如征收环节、计算费率等。

    据业内人士透露，虽然是“空转”，但它的一切步骤和真正收税一样，财税部门、房管部门、土地管理部门等单位共同参与，要统计物业数量，做测算、评估，做税收统计、做报表等。

    目前，“空转”的物业税有两种计算模式，如果房产是出租或者商用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税；如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税。

    刘禹计算了一下，他的别墅是自住，如果评估价为200万元，按70%的基准率140万征收，那每年就要交16800元。如果普通民宅也征收，评估价为100万元的房子，每年上缴的物业税将是8400元。

    上缴物业税的两个数字对工薪阶层来说已然造成压力。刘禹认为，如果“空转”变为实收后，还是按照这几个数字来计算，那就有点高，“毕竟是老百姓居住，收费高了怎么安居？”

    有业内人士提出，首次开征物业税，税率不应该定得过高。

    根据国际惯例，征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税。也就是说，每年房产持有者所交的物业税额都不相同，会因房产的升值而提高，或是因房产的贬值而下降。

    因此，房地产业内人士预言，中国各地区经济发展不均衡，实行的物业税率也将会不一样，幅度最大在0.1%至3%之间。

自住房一般会免征或少征

    物业税的实收，不仅牵动着刘禹的神经，更多的老百姓认为，对正在交易的房子征收物业税还说得过去，早已经购买并入住的房子不应该再次征收。

    据财政部税务司一位负责人透露，物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，物业税开征后，购房者不需要再负担购房时产生的其他税费，只缴纳房款和物业税即可。

    这样一来，房屋的初始价格就比较低，但是购买后物业持有人每年都要承担一定的物业税，物业税成了未来的预期支出。

    对于刘禹及其他老百姓担心的已购买房屋再次征税问题，中央财经大学财政与公共管理学院副院长、税制专家刘桓表示，物业税只针对新房而言，曾经的已购房屋在交易时已经一次性缴纳了各种税费，将不再重复征税。

    那么普通住宅会不会也纳入缴费范围？刘桓表示，从国际惯例看，物业税的征收都有一定的底线，主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。因为住房是准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，那他就应该为此付费。

    “加上别墅，我共两套房屋，可我不是投资，还要征税吗？”刘禹的类似情况，将出现在一部分人身上。因为物业税详细的征收范围还在制定中，一些细节还无法确定。但专家们给出的意见是：不属于投资的就不会征税。

    刘桓认为，对于自住型房屋购买者来讲，开征物业税是利好。因为在购买环节，减轻了购房者的负担，在拥有环节，税负也将会很轻甚至没有。而对于投资类住房的购买者而言，他们则应该为占有更多的资源而付出相应的费用。

能否抑制房价说法不一

    物业税的实行，能抑制上升的房价吗？会不会出现“买得起住不起”的情况？这是刘禹之外众多欲购房者最关心的问题。

    有研究机构估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。购房者买一套房子的钱中，有30％－40％是缴了各种税费。如果物业税实施，改用逐年缴纳的办法，在降低房产商环节成本的同时，之外的结果便是房价下降。

    刘桓分析，物业税开征后，由于把原来交易环节征收的税费稀释到了拥有环节，所以房价会有所下降，也不必担心买得起住不起。但房价下降幅度不可能像有些媒体所说的下降到四成那么多，因为房价主要受市场供求关系影响。

    对“征收物业税能抑制上升的房价”这一说法，北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为，这种观点是片面的、不科学的。因为老百姓在将物业税作为成本时，还必须考虑持有收益问题，即通过成本收益法来分析：当持有（或交易）的收益大于成本时，所有者就会选择持有（或交易）；当持有（或交易）的收益小于成本时，所有者就会选择不持有（即不购买新的物业）或不交易（不出售手中的物业）。因此，只有扣除物业税后，其收益仍然为正的情况下，人们才会选择物业的持有或交易。

    “在什么情况下收益会正？那就取决于房价。房价越高的情况下，相对于较为稳定的物业税率来讲，持有物业可能就更具吸引力。因此，从不动产投资的角度来讲，高的房价恰恰形成了持有或交易物业的基础。而相对低的或者固定的物业税率则不会成为不动产决策的考虑依据。”王宏新认为，“物业税与房价的关系并不是物业税影响房价，物业税不能起到宏观调控以及抑制房价的作用。”

    台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民也认为：“可使房价有所下降，这很可能只是一个泡影。”

    在他看来，购房者们把物业税当作一个简简单单的新税种就可以了，“就像拥有汽车需要缴纳牌照税一样，不用把物业税对房价的影响过分夸大，更不必担心买得起住不起。” 

    复旦大学金融研究院博士华伟的看法是，物业税的妙处并不体现在直接降低房价上，其更多的功能是调节贫富差距，增强市场抗风险能力。

主要为调节贫富差距？

    所谓物业税，又称“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。

    对于为何要征收物业税，有业内人士分析称：政府目前在出让土地时，各种税收一次性缴纳(开发商垫付，进而转嫁给购房者)，后续不再增收。政府转而把这笔出让费用投资于城市基础设施以及公用设施建设。

    但由于周边基础设施条件的逐步改善，客观上使得土地不断升值，真正获取到土地增值收益的房产所有人没有缴税，这些成本实际上被后进入的购房者在日益抬高的房价中承担掉。

    尽管有人认为，购房者在支付房价时，已经承担了使用期限内(50年或者70年)房产增值的税额。但事实上，政府在批地时几乎不可能正确估算未来数十年内土地的价值增减，因此在客观上造成了土地乃至房价的失真，同时也就容易造成泡沫的产生。

    “为了调节这种弊端，开始征收物业税。”该人士称。

    “目前投资者投资股票、基金、债券等产品都需要付出一定的费用，唯独投资房产不付费，这对投资者来讲不公平。” 刘桓认为，投资房产也要付费。

    中国社科院财贸所副所长高培勇指出，物业税一旦开征，就填补了财产税的缺失，意味着中国真正启动了调节贫富差距的工程。

    在高培勇看来，贫富差距是在3个层面上表现出来的：第一层面是收入；第二层面是消费或支出；第三层面是财产。税收制度对贫富差距的调节，应该是全面的调节，而不仅仅局限于前两个层面。

    “目前在收入环节，有个人所得税调节；在消费环节，有增值税、消费税和营业税的配合去调节；而在财产环节，没有任何调节。放着对贫富差距影响最大、具有基础作用的财产不去触动，仅仅停留在个人所得税来调节收入分配等方面，这样对贫富差距的调节是微不足道的。”高培勇说。

    王宏新认为，物业税的开征旨在调节地方政府的财政吃紧。而且，通过物业税的征收，可以把目前地方政府短期行为的土地财政，改造成为长期行为的土地财政，实现市场经济要求的地方政府职能和财源建设契合，从而为经济建设型政府向公共服务型政府转型打下经济基础。