最近,关于深圳楼市的消息吸引了全国人民的眼球。统计显示,今年10月深圳新房市场日均成交住宅不足60套,较9月下降一半以上。同时,一些住宅新盘已采取低价开盘策略,每平方米价格比周边楼盘低了几百元甚至千元以上。(12月10日《民主与法制时报》)
□王继学
国家发改委经济运行与发展研究室主任、著名经济学家王小广,在11月28日的第三届环渤海钢铁市场论坛上抛出惊人观点:中国楼市调整的拐点越来越近了。
笔者认为,王小广抛出上述观点是有根据的。据中原地产统计,深圳10月份新房均价回落至14797元/平方米,较9月下跌约一成。再就是,深圳二手房交易量锐减,价格暴跌。据深圳市国土与房产管理局公布的数据,二手房交易量10月份下降36.78%,二手房价格9月比8月下降47.09%。
与此同时,上海、北京等中心城市的房地产市场也出现房价松动迹象。在上海,10月以后每周销售面积相比高峰时期有所下降,基本维持在日均800套的平均水平,成交均价也开始下滑,从最高时期的平均每平方米1万多元下降到近期的8000多元。
再看看北京,根据北京市建委的数据,11月份全市新开楼盘45个,均价每平方米14966元,比10月新楼盘开盘均价每平方米15324元下降了358元。一路疯涨的房价半年来首次回落。而据北京市房地产交易管理网的统计,11月北京市期房网上日均签约463套,日均签约面积59963平方米,同比分别下降20.7%和22.5%。
然而,即使事实如此铁定,王小广的拐点论一抛出,北京大学房地产研究所所长陈国强就认为拐点之说太武断:“目前个别城市部分楼盘楼价出现波动,要具体问题具体分析,并不等于楼市整体将出现拐点。”他认为,当前楼市的主要矛盾依然是供求矛盾,如果有效需求得不到满足,那么房价下跌的期望必然破灭。相反,如果市场供给得到大幅度提高,出现供求基本平衡或供大于求的市场状况,那么房价出现调整是一种必然。“从短期来看,出现这种情况的可能性不大。”陈补充说。
必须指出的是,近年来,一些沿海中心城市楼市价格,顶着国家的调控政策逆风上扬,这是由开发商、腐败官员、媒体和不良学者组成的房地产利益集团,阳奉阴违,对抗国家的政策调控,维护房地产的暴利,把城市房地产业作为他们最后狂舞的盛宴而造成的。他们利用市场的信息不对称,操纵媒体,制造楼市上涨的舆论,提供虚假成交信息,欺骗购房者。而今,楼市拐点出现,这些既得利益集团,岂能甘愿失去嘴边的暴利?因此,又到了那些不良媒体,开始利用那些所谓“专家”、“学者”的黑嘴发布虚假信息撑市的时候了。
2007年的中国楼市,毕竟将在众说纷纭的风风雨雨中走过。老百姓的住房问题,不但是重要的民生问题,也是重大的政治问题。应该看到,国家从未放松对房地产市场的宏观调控,在当前日趋从紧的宏观调控政策下,以期楼市回归到健康发展轨道上来,楼市运行从年初的惯性上涨,到年中的房价“井喷”,再发展到目前买卖双方的“僵持”,这是国家政策积极效应的逐步显现。世界没有只涨不跌的楼市,我们有理由以理性的心态,期待着楼市运行“软着陆”。楼市拐点越来越近了,但愿王小广能够一言中的。
楼市拐点的必然性与现实性
□董桂青
中国楼市的拐点是否即将到来?面对同一现象,学者们得出了不同的结论。
在笔者看来,中国楼市拐点有必然性和现实性两个基本层面。楼市拐点之辩,其实质在于,面对部分城市出现的商品房销售疲软和部分楼盘的优惠销售,到底是楼市拐点的必然性已经变为现实,还是在房价继续上涨过程中的一个小小迂回和短期波动。
从事物发展的一般规律看,中国楼市出现拐点具有必然性。正如易宪容所说,“从来没有只涨不跌的市场”。但也应该看到,必然性是事物在整个产生发展过程中的规律性,而并非任何一个时期或阶段都能完全体现出来。也就是说,随着经济的发展和人民群众收入的增加,中国楼市呈现迅速发展壮大、房价急剧飚升的快速发展是必然的。但在一定时期里,人们的住房需求总是确定的,当住房供应分类满足了不同人群的住房需求时,楼市拐点的出现也就具有了必然性,楼市进入一个相对平衡、供应稳定、需求理性的时期,房价飚升势头将得到有效遏止,出现稳定增长甚至调头下跌现象。由此,中国楼市拐点的必然性就变为现实性。
那么,中国楼市拐点将在什么情况下变为现实性呢?楼市不同于其他生产资料或生活资料市场,有其自身的特殊性。最主要的是,住房是人们的生活必需品,不仅具有极大的生活使用价值,而且还具有极高的投资升值价值。特别是在我国人多地少的基本国情中,城市土地供应始终是一个紧俏市场,因此,在房地产领域我们不能完全放任自由竞争,不能完全听任市场摆布。否则,将会出现开发商囤积居奇,操纵市场,哄抬房价现象,中低收入者将永远买不起房,贫富分化日益加剧。于是,政府这只“看得见的手”就必须参与进来,与市场那只“看不见的手”共同发挥作用,从而保证楼市的健康稳定持续发展。从这个角度讲,中国楼市拐点的现实性,将出现于国家宏观调控政策真正发挥作用之时。
事实上,近两年来,我国楼市出现了不健康的迹象,房价过快增长,住房结构单一,百姓买不起房成为主要问题,社会反响强烈,严重影响了和谐社会建设。于是,国家采取了多项调控措施,由浅入深,由表及里,由单一到综合,不断积累着政策效应。一方面,通过从紧的货币政策,以及不断累加的高利率,有效遏止了炒房行为;另一方面,通过强化住房保障制度,引导并抑制了部分住房需求。从这个意义上讲,中国楼市出现拐点也有其现实可能性。
其实,在这里必须先弄清“拐点”的真正含义。中国楼市拐点到底意味着什么,必须有一个统一的认识,辩论才有意义和价值。快速飚升的房价一出现打折、优惠或促销,就算出现拐点?还是房价由此转入稳定增长甚至是转而下跌,才算拐点呢?笔者认为,只有后者才是真正的拐点。那么,现在的情况是否属于后者呢?关键要看,楼市的有效供求关系如何。
现在已经明确,低收入家庭的住房问题,主要依靠社会保障制度解决,今后商品房的主要购买者是那些中高收入人群。要弄清现在出现的房价打折等情况是否楼市拐点,就必须考察商品房供应与有效需求之间的平衡关系,以及政府住房保障的力度。而依笔者看,目前的争辩各方都是纸上谈兵,并没有掌握真实客观的商品房供应和需求资料,因此也必然停留于“合理性预测”,没有真凭实据,说服力不强。即便有坚定支持者,也只是基于“个人崇拜”或“盲目迷信”。
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